Виселення з іпотечної квартири без повідомлення банку. Судова практика ВСУ та ВССУ

Враховуючи актуальність цієї теми, проаналізуємо історію цього питання та правильність і своєчасність застосування чинних норм ЗУ «Про іпотеку» та ЖК Української РСР.

За результатом аналізу вбачається дивна картина.

Так, ВСУ прийняв 07.10.2010 рокуУзагальнення судової практики розгляду цивільних справ, що виникають з кредитних правовідносин (далі - Узагальнення), яке затверджене суддями Судової палати у цивільних справах ВСУ та опубліковане у "Віснику ВСУ" № 11 за 2010 рік (за листопад 2010 року). Узагальнення має відношення до судової практики за період з 2009 - 2010 рр.

Так, згідно з Узагальненням: «Виходячи із аналізу наведених правових норм закону, примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду тільки за певних умов: якщо добровільно мешканці не звільнять житловий будинок або житлове приміщення, на яке звернуто стягнення як на предмет іпотеки протягом одного місяця з дня отримання письмової вимоги іпотекодержателя або нового власника, або в інший погоджений сторонами строк. Оскільки на час ухвалення рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки відсутні виконання імперативно-диспозитивних приписів, встановлених ч. 2 ст. 40 Закону № 898-IVта ч. 3 ст. 109 ЖК, щодо примусового виселення за рішенням суду мешканців із житлового будинку або житлового приміщення, на які здійснюється звернення як на предмет іпотеки, то такі позовні вимоги на цій стадії не можуть бути задоволені, оскільки на цей момент відсутні порушення, невизнання або оспорювання прав та свобод іпотекодержателя або нового власника щодо звільнення таких житлових приміщень їх мешканцями в розумінні вимог ст. 3 ЦПК щодо права особи для звернення до суду за захистом».

При цьому цей висновок Узагальнення відповідав ч. 2 статті 40 ЗУ «Про іпотеку» та ч. 3 статті 109 ЖК Української РСР у редакціях станом на момент підготовки Узагальнення - 07.10.2010.

Дійсно, згідно з цими статтями та в незалежності від підстав для стягнення, виселення допускалось лише після відповідного повідомлення.

Поряд з цим, з 22.09.2011 року в ч. 2 статті 40 ЗУ «Про іпотеку» та ч. 3 статті 109 ЖК Української РСР було внесено суттєві зміни, згідно з якими повідомлення є необхідним лише у випадку звернення стягнення за договором про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто при позасудовому стягненні, а не у всіх випадках такого стягнення.

01.12.2011 року до Узагальнення було внесено зміни лише щодо питань справ споживачів (з урахуванням Рішення КСУ від 10.11.2011 р. N 15-рп/2011).

Отже, ВСУ, за аналогією з внесеними змінами, міг 01.12.2011 року скоригувати Узагальнення з урахуванням внесених змін з 22.09.2011 року, однак цього не зробив. Водночас, як вище зазначалось вище, Узагальнення стосується лише практики 2009 - 2010 років та законодавства, яке діяло на той момент.

Однак, як це не дивно, на підставі цього Узагальнення з'являється постанова пленуму ВССУ від 30.03.2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин».

Так, згідно з пунктом 43 постанови пленуму вбачається:

<…> При цьому примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду тільки за певних умов: якщо мешканці добровільно не звільнили житловий будинок чи житлове приміщення, на яке звернуто стягнення як на предмет іпотеки, протягом одного місяця з дня отримання письмової вимоги іпотекодержателя або нового власника або в інший погоджений сторонами строк».

Отже, пункт 43 постанови пленуму ВССУ № 5 повністю дублює Узагальнення ВСУ від 07.10.2010 року, тобто цей пункт постанови пленуму вже не відповідає ч. 2 статті 40 ЗУ «Про іпотеку» та ч. 3 статті 109 ЖК Української РСР у редакції від 22.09.2011 року.

Натепер пункт 43 постанови пленуму ВССУ № 5 має також первинну редакцію.

Однак, як це знову ж таки не дивно, згідно з даними ЄДРСРУ, пункт 43 постанови пленуму ВССУ № 5 зі словосполученням «тільки за певних умов: якщо мешканці добровільно не звільнили житловий будинок чи житлове приміщення» було застосовано різними колегіями ВССУ за період часу з 30.03.2012 року по 22.10.2015 року - 125 разів, тобто якнайменш 125 разів, враховуючи помилку, яка була допущена в пункті 43 постанови пленуму ВССУ, різні колегії ВССУ застосовували неправильно ч. 2 статті 40 ЗУ «Про іпотеку» та статтю 109 ЖК Української РСР та відмовляли банкам у зверненні стягнення з огляду на передчасність та відсутність доказів повідомлення. У цій цифрі найімовірніше є невелика погрішність з огляду на застосування судами в 2012 році норм права, які діяли до 22.09.2011 року та які регулювали правовідносини, що виникли до цієї дати.

Поряд з цим, 01.02.2015 року ВСУ приймає лист від 01.02.2015 року «Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна», який підготовлено суддею Верховного Суду України Л. І. Охрімчуком. Згідно з листом:

«Відповідно до ч. 2 ст. 40 Закону № 898-ІV у редакції від 22 вересня 2011 р. після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Аналогічне положення містить змінена згідно із Законом № 3795-VI ч. 3 ст. 109 Житлового кодексу Української РСР. Зі змісту зазначених норм убачається, що вимога письмового попередження про добровільне звільнення житлового приміщення стосується лише такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як позасудове врегулювання на підставі договору, і не застосовується в порядку звернення стягнення за рішенням суду. Задоволення позову про виселення мешканців із переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить від дотримання іпотекодержателем ч. 2 ст. 40 Закону № 898-ІV.

Найімовірніше, цей блок з Аналізу було опубліковано лише у квітневому "Віснику ВСУ" 2015 року та одразу з'явився повний текст цього Аналізу у правових базах та в мережі Інтернет.

Незважаючи на це, що за період з травня 2015 року по 22.10.2015 року ВССУ продовжує використовувати пункт 43 постанови пленуму ВССУ № 5 у колегіальних рішеннях у 14 випадках (із загальної кількості подібних рішень, яка дорівнює 125). Тобто ВССУ взагалі не бере до уваги лист ВСУ від 01.02.2015 року «Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна» та продовжує застосовувати пункт 43 постанови пленуму ВССУ № 5.

Поряд з цим, у постанові ВСУ від 09.09.2015 року у справі № 6-455цс15, яка з'явилась на сайті ВСУ фактично одразу після її проголошення - 11.09.2015 року, повністю дублюється висновок, викладений у листі ВСУ від 01.02.2015 року «Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна». При цьому зазначена постанова ВСУ є першою, в якій викладено правову позицію з цієї категорії справи.

Так, згідно з цією постановою ВСУ:

«Зі змісту частини третьої статті 109 Житлового кодексу Української РСР, частини третьої статті 33, частин першої, другої статті 39, частин першої, другої статті 40 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» убачається, що вимога письмового попередження про добровільне звільнення житлового приміщення стосується лише такого способу звернення стягнення на предмет іпотеки, як позасудове врегулювання на підставі договору, і не застосовується в порядку звернення стягнення за рішенням суду. Задоволення позову про виселення мешканців з переданого в іпотеку житлового приміщення не залежить від дотримання іпотекодержателем частини другої статті 40 Закону України «Про іпотеку». З урахуванням частини другої статті 39 цього Закону відповідне рішення може бути прийняте судом (за заявою іпотекодержателя) одночасно з прийняттям рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки».

Однак, як це не дивно, на пленумі ВССУ, який відбувся 25.09.2015 року, жодні зміни до пункту 43 постанови пленуму ВССУ № 5 знову ж не вносяться.

Навпаки, після 11.09.2015 року, судді ВССУ продовжують застосовувати пункт 43 постанови пленуму ВССУ № 5 у таких колегіальних ухвалах, в яких брали участь 5 суддів:

- ухвала ВССУ від 07.10.2015 року (нов. розг. 336, 338 ЦПК) (№ в ЄДРСРУ 52411882);

- ухвала ВССУ від 30.09.2015 року (нов. розг. 336, 338 ЦПК) (№ в ЄДРСРУ 51997483);

- ухвала ВССУ від 16.09.2015 року (нов. розг. 336, 338 ЦПК) (№ в ЄДРСРУ 51550058).

Водночас постанову ВСУ від 09.09.2015 року у справі № 6-455цс15 судді ВССУ вже застосували у колегіальних рішеннях щонайменше 3 рази, зокрема:

- ухвала ВССУ від 07.10.2015 року (поперед. 332 ЦПК) (№ в ЄДРСРУ 52081289);

- ухвала ВССУ від 07.10.2015 року (нов. розг. 336, 338 ЦПК) (№ в ЄДРСРУ 52311978);

- ухвала ВССУ від 23.09.2015 року (нов. розг. 336, 338 ЦПК) (№ в ЄДРСРУ 51997415).

Судова практика станом на момент опублікування - 22.10.2015 року.

Зі свого боку зазначу, що проаналізувавши статті 33, 36 - 41 ЗУ «Про іпотеку» та частину 3 статті 109 ЖК Української РСР (в редакціях до та після 22.09.2011 року), повністю погоджуюсь з правовою позицію, яка викладена в листі ВСУ від 01.02.2015 року «Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна» та яка продубльована в постанові ВСУ від 09.09.2015 року у справі № 6-455цс15 щодо застосування цих норм натепер та розповсюдження вимоги про повідомлення лише для такого способу звернення стягнення, як позасудове врегулювання на підставі застереження у договорі іпотеки чи договору про задоволення вимог іпотекодержателя, які для банку необов'язкові майже у разі їх наявності, оскільки одним зі способів звернення стягнення є також реалізація предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів на підставі рішення суду (ч. 1 статті 39 ЗУ «Про іпотеку»), а банк згідно із Законом має пріоритет вибору між будь-якими способами звернення стягнення, передбаченими ЗУ «Про іпотеку», та в незалежності від способу, зазначеного у договорі (ч. 2 статті 36 ЗУ «Про іпотеку»).

При цьому стаття 40 ЗУ «Про іпотеку» та ч. 3 статті 109 ЖК Української РСР, враховуючи застосування законодавцем у них сполучника «якщо» та частину 2 статті 36 ЗУ «Про іпотеку», не визначає послідовність дій банку та не зобов'язує його застосовувати з початку саме позасудове врегулювання на підставі укладеного договору, а лише у разі його невиконання в частині виселення, звертатись до суду. Банк має право вибору одразу звертатися до суду з позовом про звернення стягнення та виселення в силу ч. 3 статті 33, ч. 2 статті 36, ч. 1, 3 статті 39, ч. 1 статті 40 ЗУ «Про іпотеку» і не повідомляти іподекодавця про виселення з огляду на внесені з 22.09.2011 року зміни (постанова ВСУ від 09.09.2015 року у справі № 6-455цс15).

Поряд з цим, не зовсім зрозумілим для мене є правовий висновок ВСУ, викладений у постановах від 07.10.2015 року № 6-1468цс15, від 30.09.2015 року № 6-1892цс15, від 02.09.2015 року № 6-1049цс15, згідно з якими: «Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців на підставі частини другої статті 39 Закону України «Про іпотеку» застосовуються як положення статті 40 цього Закону, так і норма статті 109 ЖК УРСР».

Отже, у разі необхідності судам застосовувати всі положення статті 40 ЗУ «Про іпотеку» і статті 109 ЖК Української РСР під час ухвалення судового рішення про виселення необхідно встановлювати й обставини відповідного повідомлення? Водночас предметом спору у цих справах було не питання наявності чи відсутності повідомлення, а питання надання тимчасового житла при виселенні. Можливо, це не зовсім коректне посилання на ці статті та всі їх положення…

На підставі всього вищевикладеного виникають питання:

1. Як довго ще існуватиме та застосовуватиметься пункт 43 постанови пленуму ВССУ від 30.03.2012 року «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» в частині необхідності повідомлення?

2. Коли ВСУ матиме право вносити зміни до власних та офіційно опублікованих роз'яснень, аналізів та постанов пленумів для їх актуалізації?

3. Коли судді ВССУ, безумовно та своєчасно, дотримуватимуться роз'яснень (з урахуванням їх безспірності та актуальності) та правових позицій ВСУ?

4. Коли пленум ВССУ буде своєчасно вносити зміни до власних постанов для їх відповідності закону, роз'ясненням та правовим позиціям ВСУ?

Стежимо далі…