Немає дозволу органу опіки? Правильно визнаємо недійсним договір іпотеки!

 Питання щодо необхідності отримання попереднього дозволу органу опіки та піклування при укладанні договору іпотеки є вкрай актуальним з огляду на багаточисленну судову практику з цього приводу та помилки, яких припускаються суди та сторони, щодо встановлення обставин і застосування норм матеріального права.

Метою цієї статті є визначення обставин, необхідних для задоволення та відмови у задоволенні позову про визнання договору іпотеки недійсним, з урахуванням сучасної практики ВСУ.

Так, Верховний Суд України під час розгляду справ № 6-2940цс15 від 20.01.2016 року та № 6-3005цс15 від 10.02.2016 року зробив правові висновки, відповідно до яких норма ст. 177 СК України, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» та ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», що передбачає необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки і піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке має дитина, спрямована на захист майнових прав дітей. Відтак, підставою для визнання недійсним договору щодо майна, право на яке має дитина, за позовом його батьків є не сам по собі факт відсутності попереднього дозволу органу опіки і піклування на укладення такого договору, а порушення в результаті його укладення майнових прав дитини.

На мій погляд, такі висновки є вірними, оскільки ці статті лише ставлять питання щодо необхідності отримання дозволу органу опіки в залежність від наявності у дитини відповідних майнових прав (права власності або права користування) щодо нерухомого майна та їх порушення в момент укладення договору.

Отже, вважаю за можливе погодитися з такою практикою ВСУ, згідно з якою потрібно неодмінно досліджувати наявність відповідних прав у дитини для вирішення питання щодо необхідності отримання відповідного дозволу.

Так, на сьогодні існує Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна, зроблений Верховним Судом України 01 лютого 2015 року. Згідно із зазначеним Аналізом <..> основною проблемою є визначення, чи має право користування певним житлом дитина, і як саме має бути підтверджене це право.

Також є численні постанови ВСУ з цієї категорії справ, а саме:

постанова ВСУ від 16.03.2016 року у справі № 6-2918цс15 (№ в ЄДРСРУ 56610978) - опублікована на сайті ВСУ 23.03.2016, а в ЄДРСРУ 24.03.2016, новий розгляд;

постанова ВСУ від 10.02.2016 року у справі № 6-3005цс15 (№ в ЄДРСРУ 55903413), відмовлено;

постанова ВСУ від 10.02.2016 року у справі № 6-1793цс15 (№ в ЄДРСРУ 56221323), новий розгляд;

постанова ВСУ від 27.01.2016 року у справі № 6-1055цс15 (№ в ЄДРСРУ 55343341), новий розгляд;

постанова ВСУ від 20.01.2016 року у справі № 6-2940цс15 (№ в ЄДРСРУ 55253197), відмовлено;

постанова ВСУ від 20.01.2016 року у справі № 6-1560цс15 (№ в ЄДРСРУ 55179285), новий розгляд;

постанова ВСУ від 16.12.2015 року у справі № 6-214цс15 (№ в ЄДРСРУ 54438209), новий розгляд;

постанова ВСУ від 30.09.2015 року у справі № 6-384цс15 (№ в ЄДРСРУ 52762218), відмовлено;

постанова ВСУ від 16.09.2015 року у справі № 6-392цс15 (№ в ЄДРСРУ 50862769), задоволено;

постанова ВСУ від 09.09.2015 року у справі № 6-405цс15 (№ в ЄДРСРУ 50862640), новий розгляд;

постанова ВСУ від 01.07.2015 року у справі № 6-396цс15, задоволено;

ухвала ВСУ від 22.02.2012 року у справі № 6-55437сво10 (№ в ЄДРСРУ 21840070), задоволено.

Перш за все Верховний Суд України звертає увагу на необхідність встановлення наявності прав користування дитиною спірним майном (факту постійного проживання на момент укладання) та їх порушення на момент укладання договору іпотеки, враховуючи відсутність відповідного дозволу органу опіки та піклування на передачу в іпотеку.

Звертаю увагу, що саме ця обставина є основною умовою визнання недійсними договорів іпотеки, а не лише відсутність такого дозволу.

При цьому згідно з п. 44 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» зазначається, що суди повинні з'ясовувати, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки, а отже, ця постанова ВССУ також є актуальною натепер.

Враховуючи вищезазначені постанови ВСУ у цій категорії справ, з метою визнання договору недійсним необхідно встановити такі основні обставини щодо спірного нерухомого майна на момент укладання договору іпотеки:

- факт постійного та єдиного місця проживання дитини в спірному нерухомому майні;

- наявність реєстрації дитини. Однак обставина не є безумовним підтвердженням факту постійного проживання дитини, а її відсутність не є підставою для відмови в позові;

- наявність у дитини (у батьків дитини) іншого місця проживання;

- врахування добросовісності поведінки батьків-іпотекодавців щодо надання документів про права дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору;

- наявність у дитини права користування житловим приміщенням на підставі статті 405 ЦК України як члена сім'ї власника майна;

- факт постійного проживання матері у спірному майні, оскільки ця обставина презюмується з фактом проживання її дитини в такому майні (правом користування), якщо не буде встановлено інше постійне місце проживання дитини.

У разі укладання договору іпотеки та договору купівлі-продажу одночасно необхідно встановити таке:

- з якою метою придбавався житловий будинок, що є предметом іпотеки (поліпшення житлових умов сім'ї або інше);

- чи був цей будинок єдиним житлом його сім'ї;

- чи є у сім'ї інше житло, а також чи відчужено будинок, в якому сім'я проживала до цього;

- існування інших фактичних порушень законних прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки.

При цьому підставами для відмови у позові є:

- відсутність фактів та обґрунтувань щодо порушення майнових прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки;

- встановлення того факту, що дитина не мала постійного місця проживання за спірною адресою та постійно проживала в іншому місці;

- неправдиве повідомлення батьками, які є одночасно законними представниками неповнолітньої або малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, що передається в іпотеку;

- встановлення того факту, що предмет іпотеки не був місцем постійного проживання батьків неповнолітніх дітей та що іпотекодавець не визнавав їх право проживання в жилому приміщенні.

Також необхідно врахувати таке: сам по собі факт відсутності обов'язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

Зазначені висновки також містяться в останніх рішеннях ВССУ:

ухвала ВССУ від 16.03.2016 року у справі № 6-15941ск15 (№ в ЄДРСРУ 56486453);

ухвала ВССУ від 17.02.2016 року у справі № 6-19821ск15 (№ в ЄДРСРУ 56062894);

ухвала ВССУ від 10.02.2016 року у справі № 6-34522ск15 (№ в ЄДРСРУ 55795759);

ухвала ВССУ від 27.01.2016 року у справі № 6-27463ск15 (№ в ЄДРСРУ 55382122);

ухвала ВССУ від 30.12.2015 року у справі № 6-28764ск15 (№ в ЄДРСРУ 54859220);

ухвала ВССУ від 23.12.2015 року у справі № 6-27521ск15 (№ в ЄДРСРУ 54594603);

ухвала ВССУ від 02.12.2015 року у справі № 6-22780ск15 (№ в ЄДРСРУ 54007771).

Таким чином, на сьогодні найважливішим питанням є встановлення та доведення саме існування та порушення права власності дитини на нерухоме майно або її права користування ним при укладанні спірного правочину. Сама ж по собі необхідність у безумовному отриманні попереднього дозволу органу опіки та піклування відсутня, оскільки такий дозвіл є похідним, а його отримання неодмінно потрібне лише у разі доведення та наявності прав дитини на таке спірне майно на момент укладання правочину.