ВСУ висловився про переважне право орендаря на нову оренду землі

Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 23 березня 2016 розглянув справу № 6-146цс16 за позовом орендаря до спадкоємця орендодавця і новому орендарю про визнання недійсним договору оренди землі з останнім та зобов'язання вчинити дії щодо укладення з позивачем додаткової угоди про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки на новий термін.

При розгляді була сформована наступна правова позиція.

Частинами першою-п'ятою статті 33Закону «Про оренду землі»передбачено, що після закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий термін.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений договором термін, але не пізніше ніж за місяць до закінчення терміну договору оренди землі.

До листа-повідомленням про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає спрямоване орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. При наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можливе тільки за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та прізнаніяза орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів :

- Орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором;

- Орендар до закінчення терміну дії договору повідомив орендодавця у встановлені терміни про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін;

- До листа-повідомленням орендар додав проект додаткової угоди;

- Орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору і своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону «Про оренду землі» передбачено інше підставу поновлення договору оренди землі: в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновлення договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:

- Орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди;

- До закінчення терміну дії договору він повідомив орендодавцю у встановлені терміни про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін;

- До листа-повідомленням орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;

- Орендодавець письмово не повідомив орендарю про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК, буде порушеним в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Всі рішення судів Ви можете легко знайти в Системі аналізу судових рішень VERDICTUM , створеної для аналітичної роботи з багатомільйонним масивом судових рішень. Якщо Ви ще не користуєтеся системою, замовте тестовий доступ або придбайте VERDICTUM .